Le local abritant un commerce fait, en principe l’objet d’un bail commercial. Le fait d’accueillir du public oblige le propriétaire comme le locataire à répondre à plusieurs règles d’hygiène et de sécurité dont font partie certaines normes électriques qu’il est donc obligatoire de respecter. Si toutefois le bien loué ne répond pas à réglementation, il convient d’effectuer des travaux de mise en conformité dans les meilleurs délais.

Quels sont les risques si le local commercial n’est pas aux normes ? Quelles sont les normes électriques à respecter ? Qui prend en charge les travaux de mise en conformité ? Quand est-il de la loi Pinel à ce sujet ?

Faisons le point sur l’ensemble du sujet pour répondre à un maximum de questions.

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Les risques si le local n’est pas aux normes électriques

Si le local commercial n’est pas aux normes et que malheureusement un accident se produit et met en évidence la non-conformité, le bailleur est tenu pour responsable, au-delà des conséquences qui peuvent être dramatiques humainement, le propriétaire est donc responsable pénalement. En cas de contrôle, le non-respect des normes électriques peut entraîner la fermeture administrative temporaire de l’établissement, cette fermeture temporaire peut devenir définitive si toutefois le bailleur refuse d’effectuer les travaux de mise en conformité. Le propriétaire est donc susceptible d’être sanctionné pénalement par des amendes pouvant aller jusqu’à 45 000 euro, et des peines d’emprisonnement de 6 mois en cas de récidive.

Que peut faire le preneur en cas de non-conformité aux normes électriques ?

Le preneur doit d’abord tenter de régler le litige à l’amiable, en adressant au bailleur un courrier simple listant les non-conformités constatées et lui demandant une intervention pour une mise en conformité dans les meilleurs délais.

Si toutefois cette action reste sans réponse, le preneur devra alors se tourner vers le Tribunal de Grande Instance dont dépend le local commercial loué. Après étude du dossier, le juge va pouvoir mettre en demeure le propriétaire bailleur d’effectuer les travaux nécessaires pour être en règle par rapport aux normes de conformité électriques. Si le tribunal considère que la situation a mis en danger, ou à porté préjudice au preneur, le bailleur peut également être condamné à payer des dommages et intérêts ou à diminuer le montant du loyer du preneur.

Normes électriques à respecter pour un local commercial

Tous les locaux commerciaux recevant du public (ERP – Etablissement Recevant du Public) doivent respecter des règles strictes d’accessibilité et de sécurité, dont font partie les normes électriques. Comme vu ci-dessus, le non-respect de ces obligations peut entraîner une fermeture administrative temporaire ou définitive, voir être sanctionné pénalement à de la prison ou/et au versement d’une amende conséquente.

La réglementation concernant le bail commercial est destinée aux professionnels exerçant dans le local, objet du bail, une activité artisanale, commerciale ou agricole.

La loi est stricte, et destinée, avant tout, à protéger le locataire et le public accédant au local.

Le bailleur a une obligation de sécurité concernant les installations électriques du local commercial et doit fournir une attestation de conformité électrique en cas de location, si toutefois cette obligation n’est pas respectée, les autorités compétentes ou le locataire peuvent exiger des travaux de mise en conformité aux normes électriques afin d’obtenir une attestation de conformité électrique.

Il est à noter que cette attestation n’est pas gratuite et le diagnostic doit être fait par un professionnel agréé par le Consuel. De plus, un arrêté ministériel publié au journal officiel de 2002 apporte la précision suivante : l’état de l’installation électrique d’un local commercial doit s’apprécier en fonction du risque apparent qu’elle peut présenter. L’appréciation peut être différente selon l’activité commerciale exercée dans le local commercial.

En tout état de cause, le passage d’une commission de sécurité chargée de vérifier et de valider la mise en conformité du local commercial est obligatoire avant de pouvoir exploiter un fonds de commerce. L’obtention de l’attestation de conformité électrique n’est pas exclusivement réservée en cas de location de locaux commerciaux, elle peut être nécessaire pour louer une maison.

Normes électriques du local commercial

Pour être conforme et répondre aux normes électriques le local commercial doit :

  • Etre équipé de dispositifs de protection d’incendie, d’une alarme incendie et de matériels d’évacuation (détecteur et extracteur de fumée et extincteurs) .
  • Ces équipements doivent être en bon état de fonctionnement et entretenus
  • Etre éclairé par un système électrique.
  • Etre équipé d’un éclairage de sécurité

Répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire

La loi Pinel du 18 Juin 2014 a considérablement modifiée la réglementation en ce qui concerne le bail commercial. Elle est destinée à protéger le locataire et à encadrer du mieux possible la répartition des travaux et des charges entre le propriétaire/bailleur et le locataire. La loi Pinel s’applique à tous les baux commerciaux signés à partir du 5 novembre 2014.

  • Pour un bail commercial signé après le 5 novembre 2014 et ne comportant pas de clause dérogatoire : La totalité des travaux est prise en charge par le bailleur.
  • Pour un bail commercial signé après le 5 novembre 2014 mais comportant une clause dérogatoire : Les gros travaux de réparation ou de mise en conformité sont toujours à la charge du bailleur, par contre les petits travaux de réparation et d’entretien.
  • Pour un bail commercial signé avant le 5 novembre 2014 et incluant une clause indiquant que la charge des travaux revient au locataire : tous les travaux sont à la charge du locataire/preneur.

Les petites réparations dites « réparations locatives » à la charge du preneur

Le locataire est donc tenu d’assurer tous les petits travaux et petites réparations liés à l’entretien du local. Il peut être difficile de définir ce qui est inclus, ou pas dans ces petits travaux dits de « réparation locative » puisqu’aucun texte ne fournit de liste cependant il convient de considérer qu’il s’agit de toutes les réparations et de tous les travaux inhérents à un usage classique des locaux. En cas de litige, l’interprétation de ce que l’on entend par « réparations locatives » sera appréciée par la justice.

Si le local objet du bail commercial est vraiment vétuste ou en cas de force majeure justifiée, l’ensemble des réparations locatives seront à la charge du propriétaire.

Les grosses réparations et les travaux de mise en conformité à la charge du bailleur

Les grosses réparations sont à la charge du bailleur, l’article 606 du Code Civil fait état de ce que l’on entend par « grosses réparations ». De toute façon, comme indiqué dans les articles 1719 et 1720 du Code Civil, le propriétaire a une obligation générale de sécurité et il est tenu de louer un local commercial entretenu, adapté à l’usage commercial et en état de servir.

Avant la loi Pinel, les réparations et travaux importants incombaient tout de même au bailleur. Cependant il était permis d’inclure au contrat de bail commercial des clauses stipulant la prise en charge des travaux de mise en conformité aux normes électriques par le preneur.

Depuis la loi Pinel, quelles que soient les clauses du bail commercial, les charges inhérentes aux travaux de mise en conformité avec la règlementation ne peuvent être qu’à la charge du propriétaire. Une fois tous les travaux de rénovation terminés, une contre-visite sera effectuée et le certificat de conformité électrique pourra être délivrée par le Consuel.

Prise en charge des travaux de mise aux normes électriques ?

Le bailleur et le preneur peuvent se mettre d’accord pour que ce soit le preneur qui prenne en charge les travaux de mise aux normes électriques. Pour cela, il est obligatoire d’insérer une clause dérogatoire à la Loi Pinel dans le contrat de bail commercial.

Attention toutefois, en cas de litige, si les travaux sont considérés comme « grosse réparation » au sens de l’article 606 du Code Civil la clause dérogatoire sera annulée et le propriétaire devra prendre en charge les travaux effectués.

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